普通住宅和非普通住宅的区别
⑴建筑容积率、建筑面积和价格方面的区别(普宅和非普宅的判定标准)
以下三条全部满足即为普通住宅,反之为非普通住宅。
①容积率在1.0(含)以上;
②建筑面积在140㎡(含)以下;
③单价或者总价不超过最高限。以下参考价格以北京为例:
五环以内:单价39600元/平方米,总价468万元/套
五环—六环:单价31680元/平方米,总价374.4万元/套
六环:单价23760元/平方米,总价280.8万元/套
注意:公房一般为普通住宅。(具体划分标准每个银行有差异。)
⑵二手的普通住宅和非普通住宅在税费方面的区别
普通住宅:首套购房,满两年交易时,免征增值税及附加
非普通住宅:(网签价—原值)/1.05×5.6%
⑶二手的普通住宅和非普通住宅在贷款方面的区别
普通住宅的首套首付款:成交价格—房屋评估值×65%
二套首付款:成交价格—房屋评估值×40%
非普通住宅的首套首付款:成交价格—房屋评估值×60%
二套首付款:成交价格—房屋评估值×20%
综上所述,普通住宅和非普通住宅的判定标准不同,两者的区别也很大,所以大家在购房时,一定要弄清自己的需求,选择合适的房子。(提醒:各个地区普通住宅和非普通住宅的标准都略有差异,所以,购房者在买房前,一定要以当地政策为准,也可以向当地房管部门进行更加详细的咨询,以此判断所选房屋是普通住宅还是非普通住宅。)
最近,我们《楼市独家》房产群的房产爱好者们讨论最热烈的,应该是一些实锤和吹风,给大家复盘一下。
01|
深圳:“非普通住宅”的认定
不再和总价有关
首先是深圳的楼市新闻?“非普通住宅”认定不再和总价有关!二手房购房成本或下降!
11月11日,深圳市住建局确认,即日起将深圳市辖区内(含深汕特别合作区)容积率在1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的房子调整为普通住宅,满两年可免征增值税。这意味着深圳执行4年多的“豪宅税”征收标准迎来重大改变。
然后是,关于北京的“普宅”标准,也有媒体这两天提到了,“普宅还是5年前标准,业内建议适时调整。” 下图为新闻截屏?
北上深三个城市都有“普通住宅”标准,上海普通住宅标准也是5年前出台的?
和深圳一样,上海的普通住宅认定,也是既和面积有关,也和总价有关,外环外:230万;外环内:310万;内环内:450万。?符合这个价格要求的才是“上海普通商品住房”
建筑面积这些都好说…… “价格关”比较严格。任何熟悉上海楼市的同学都知道,你现在要在上海内环内找到一套450万内的房子,如果还要学校不太差、房子不是太老… 根本是大难事了。
我们就以学校二梯队、位置不算太差、内环外的大宁某个老公房举例吧,X家网“必看好房”,总价就超过450万+ ?♀️ 要知道这个区域的普通住宅认定是310万…
一套没有电梯、刚够三口之家的老公房… 这竟然不是“普通住宅”,真正的“刚需”也很无奈吧…
这次深圳“普宅”认定新政策出台,独家君看到,媒体轰轰烈烈的报道都是“豪宅税取消”。
这个上海也有——是否普通住宅影响二手房出售时上家需缴纳的个人所得税和增值税的计算标准。(买过房的都知道,其实税费这部分差异真不大,感兴趣的可以后台回复#税费#详细看~)
独家君要说,真的在换房,以及换过房的都应该知道,差别最大的重点其实是,对于二套房,“普通住宅二套可以首付50%,非普二套必须70%。”
(PS:首套住房是“认房又认贷”的,也就是只要有贷款记录,都是二套,哪怕房子卖了,上海无房,“贷过”就是二套;而如果是首套,不管普通还是不普通,都是35%,只要你是首套、贷款资质ok,翠湖首付也是35%。)
按照上海目前的房价,我们经常说“二套7成”,是因为市场上动不动都是“非普通”,但实际上“普通住宅二套”首付没那么高。
当然,科普完目前的普通住宅认定方式,我们不是讨论上海有没有可能改变可能性。
而是:如果普通住宅认定可以不再和总价有关,也就是如果只和深圳一样,跟“面积”有关的话,上海很多普通二套都可以“压力没那么大”。
500万的房子(上海非常正常的价位)如果是“非普”,二套首付350万,那如果是普通,二套首付可能只要50%——250万~
对于真正要改善的购房者,其实压力小很多。想象一下二胎换房、学校换房、或者只是老房子换一套二手次新房——这样的购房者也不算“豪宅”,只是改善吧。
严格调控当然是为了保护刚需,但有时也可能会误伤刚改——不过,市场最疯狂的时候,政策“矫枉必须过正”,否则市场无法冷静下来。
那现在,如果同样为了保护“刚改”,深圳的“普通住宅认定”改变了… 那么,普宅和“二套首付”,应该比“税费是1%还是2%”更值得大家提前关注——无论你是刚需还是刚改。