现在还敢买绿城百合、银河丹堤二手房的人,家里一定开了100多个矿吧

人类可能是唯一一种以居住场所来炫耀身份的动物了。
尤其在中国,超过2/3的居民财富都沉淀在房产上。这时候,你住在哪个小区,有几套房,比你开什么车,用什么手机,更能在半秒之中暴露你的真实阶层。
然而,阶层是流动的,而且滑落比跃升至少容易一百倍。所以,住宅小区的江湖排名也是风水轮流转:
80年代,汝河小区的建成,甚至惊动电影摄制组;
90年代,西郊淮河路的绿云小区,接待过多位国家领导人的视察,成一张“郑州名片”;
2003年,金水区健康路的天下城、东风渠畔的鑫苑名家,能住进去的都非富即贵;
2005年,东风路建业森林半岛,一时成为名流标配;
2005-2015年,转瞬十年,郑东新区CBD的绿城百合和银河丹堤,赋予业主们满身的光环。
2015年以后,上面的小区严格说来,都已经没有未来了:
汝河小区每次登上新闻,都要拜托那片人均消费不到30元的夜市(网络百科数据);
绿云小区呢,物业费0.38元/平,长期沦为垃圾场,居民苦不堪言;
至于天下城、鑫苑名家和森林半岛,早已褪去土豪金,泯然众人矣。
那么,绿城百合和银河丹堤之类的东区新贵,会好一些吗?换句话说,它们还能撑得起业主的面子吗?
答案见仁见智。我们只能说,这些小区的二手房,按照目前的均价,最好别买。
FANGDONG | 房东俱乐会
撰文:慕容晏左丘 美编:小樱 校对:塔夫
1
不降价,你卖给谁呀?
石锐最近有点烦。他在郑东新区CBD附近踅摸了好久,也没有相中二手房。
80后的他,毕业于华北电力大学,早先在豫西老家的电厂做技术员,2007至2008年被派往非洲小国安哥拉援建电厂,回国后,工作从老家调动到了郑州。
2009年,在父母赞助下,石锐买下中原福塔附近一套省电力系统的团购房,120平3房,单价不到4000,如今净利已超120万。
栖身于单位套购房的石锐,那时候听起绿城百合、联盟新城、绿地老街这些字眼,都肃然起敬。
十年以后,石锐不再甘心窝在团购房里了。他要换一套更大更舒服的房子,第一站就来到了郑东CBD北的老豪宅群。跑了几周,实际情况颠覆了他的盲目崇拜:
周边道路停车混乱,高峰期人堵车,车堵人,一片混战,更有司机拼命按喇叭,生怕别人不知道他们素质低;
各个小区的绿化景观在当年还可以,现在跟新的改善盘比,乏善可陈;
小区内,公共设施旧的旧、坏的坏,楼体外立面也满目沧桑。
转了一圈,石锐觉得,也就绿城百合和区域中最后建成的银河丹堤,还差强人意。但是,这俩小区这两年来,降价趋势明显。
绿城百合
绿城百合144平的大3室,装修还不错,带车位总价480万,不要车位450万,合单价3.1万每平,中介说现在的时机特别好,原先百合这样的房子最高卖到3.8万一平,现在买相当于省了100万。
“房子挂半年了,一直是485万,最近房东急用钱,半个月前降到了450万。”中介说。
还是绿城百合,105平带阁楼的3室,实际面积接近200平,4楼,没电梯,总价300万,合单价不到2.9万。便宜是便宜,但300万买来的房子还要爬楼梯,这不坑中老年朋友吗?
小区环境最好的银河丹堤,有套122平的3室,房主在住,总价420万,带两个车位480万,合单价3.4万,中介表示两个车位现在转手就能卖80万,相当于房价省了20万。
银河丹堤
石锐挺满意这套,跟房主前后谈了两次,最终到410万就谈不动了。房主全款买了北龙湖的房子,没有贷款压力,不急着搬家了。
中介说,银河丹堤离北龙湖最近,早先挂3.9万成交的都有,最新这套综合均价已做到3.2万。
在一个交易信息极其透明开放的市场里,真存在传说中的“捡漏”吗?石锐越来越难确信。他也不认为自己能抄到这些老豪宅的底,毕竟,无论是房龄、设计还是贷款额度,这些老豪宅都在走下坡路,“抄底一不小心就抄到了半山腰。”
想来想去,石锐决定再等等。
2
为什么必须降价
石锐这些买客在犹豫,老房东们也在困惑:为什么我感觉已经让利很多了,咋还是没人来看房子呢?于是,他们等了一个月又一个人,虽然房价没有明显下滑,但考虑到资金成本,这些老房子其实一直在贬值。
原因倒也简单,不妨列举如下:
1、北龙湖准现房价格,成东区房价天花板
目前,北龙湖片区楼盘中,已经出现正商珑水上境精装修特价3.58万/平、中海九号公馆毛坯3.2万/平的准现房。
正商珑水上境
北龙湖更好的区位、更新的房子、更纯粹的户型,还就这么点价格,房龄普遍超过6到15年的绿城百合、银河丹堤们,拿什么跟珑水上境和九号公馆拼?
所以,只能从准现房的价格往下降。好多老业主搞不清楚状况,喜欢以北龙湖顶豪的价格来比照自己老房子,自以为打个折就行了。
其实,夯实绿城百合、银河丹堤和绿地老街这些二手房价格的,是近邻金水区和老经开区的二手房。天花板很低,地板更低,价格区间能有多大,自己想去吧。
2、北龙湖6000套新房冲击
我们来看近期北龙湖新规划地块的详情及分布:
龙尾处新规划3块住宅用地,总占地面积263.53亩,容积率均为1.7,以此计算将有约29.8万平方住宅产品面世,按周边主流产品160平来算,未来将有1800套新房入市。
片区位于龙湖轻轨2号线东部,预计三地块未来毛坯单价在3万/平~3.5万/平之间。
枫杨外国语及名门地块住宅总占地75.1亩,容积率小于2.5,折合建筑面积约12.5万方,按120平户型估算,未来将有约1043套新房入市。
此地块限高40米,预计小区规划为层高3.2米的12层小高层。此地块为枫杨学区房,位于地铁22号线出口,预计该地块毛坯单价低于2.6万/平,并且会出现100-140平户型。
原中粮龙湖北里地块新规划一块住宅用地,占地94.28亩,容积率小于2.5,折合建筑面积约15.7万方,按主流140、160平户型估算,最多将有约980套新房入市。地块位于龙湖北岸西北部、地铁4号线旁,预计该地块毛坯单价在2.6万/平~3.2万/平之间。
龙首新增一块住宅用地,占地60.1亩,容积率小于2,折合建筑面积约8万方,按主流140平米户型计算,未来该地块将有约572套新房入市。因2.0的容积率,预计将规划为小高层,毛坯售价极可能为2.7万/平~3.3万/平之间。
银河丹堤东、东风东路北、平安大道西规划一处住宅地块,占地190亩,折合建筑面积22.8万方,除去地块内配建的幼儿园占地,按主流140平米户型计算,未来将会有约1500套新房入市。地块容积率为1.8,限高30米,预计规划层高3.2米的9层洋房,此地块方正,面积大,预计毛坯售价低于3.1万/平。
以上地块共计将推出近6000套新房,受供地和规划指标影响,2020年,北龙湖将进入毛坯小高层3万单价的新时代。整个郑州房地产市场的格局都会受到冲击,东区CBD的老房子首当其冲。
这批房子数量、价格、层高、设计、付款方式均全面碾压老东区二手房。
3、片区车位贵,停车难通行难
从15年前的规划来看,东区CBD的洋房小区本身也缺乏必要的豪宅属性,停车位太少就是最大的硬伤。
当年买得起这片房子的业主,家家名下的车至少两辆起,停车位需求量巨大。虽然片区的车位售价高达30万~40万,但车位太少,有钱也买不到,供需矛盾已成顽疾。
因此,小区业主的车只得沿街停放。在地德街、天赋路沿线,任何时段找车位都不容易。傍晚6点一过,正常双向4车道的道路上,能停3排车,仅剩1个车道通行,遇双向会车,一定会堵死道路。
这样的通行状况,连最屌丝的刚需盘都不如吧。
4、80多平小户型,凑什么热闹?
任何小区,要想保持业主层级的纯粹性,户型定位和大小的区间,不能差距过大。80平~100平的房子是刚需,120平~140平的户型算刚改,160平以上的户型才称得上改善。
东区CBD的各小区在建设时,因当初很多小区受“70/90”政策的影响,总户数里有30%的房子为90平以下的小户型,一个小区里80平户型和220平户型交错排布,以目前3.2万左右的二手房均价来算,总价分别为256万和704万。2.75倍的价差,业主之间足以差出3个层级。
跨度这么大的家庭交缠在一起,时间一长,高端业主必然会逃离,导致小区吸引力下降,然后只能吸引一部分刚需业主进入,造成小区业主平均层级不断跌落,反过来就会伤害房价。
5、层高低、分体空调乱挂
目前北龙湖片区洋房层高均不低于3.1米,而东区CBD片区洋房层高普遍为2.9米,相差20公分,在居住舒适度上就是两个世界。
小区楼体美不美观,很大程度上取决于分体空调的挂载方式是否隐蔽,小区内满眼可见挂得七上八下的分体式空调外机,小区整体形象难言美观。
6、物业费低,服务水平就不会高
根据物业管理规范,多层住宅的物业费是每月每平米0.38元,CBD北洋房小区大部分都以此标准执行,对比北龙湖4.5元到7元之间的收费标准,物业服务的水准自然会有差距。
有多少钱办多少事,物业服务只有良性循环才能越做越好。问题是,在CBD老豪宅小群内,即便如此低的物业费,征收起来也不是特别顺利。
归结起来,依然是业主素质和认知参差不齐导致的。据说一些小区开始申请调整物业费,从0.38元提高到0.48元。即便成功,杯水车薪,也救不了多少急。
7、优质业主大多已去北龙湖,新业主整体降级
CBD北区域二手房的现状,必然会导致业主群体的大换血——优质业主升级去了北龙湖,留下的房子基本靠刚需、刚改家庭填充。
这种“失血”现象是二手房小区加速下跌的重要原因。
8、整体降级的同时,业主对小区细节的要求也在降低
也许不久的将来,楼道里的废纸箱和空饮料瓶会无差别覆盖。
9、以前楼盘品牌带来溢价,现在溢价降低
十年前甚至五年前,住绿城百合、住银河丹堤,在郑州这话一出,听者基本都会报以羡慕的眼光,还不忘捎带一句“真有钱”。
现在的郑州,北龙湖南、高铁商圈建业天筑、瀚海晴宇周边,哪一个都是不次于东区CBD的存在?并且豪宅窝、学区房、高端商务各自特色分明,东区CBD有啥?
对了,有数不清的路边私家车。
10、东区二手住宅整体衰落,标杆小区也不能幸免
东区传统洋房区至今已建成6到15年不等,内有自身修为力有不逮,外有更高端住区釜底抽薪,二手房价格下行之势已不可逆转。
邻居们不思进取,唇亡齿寒下,标杆小区也无法幸免。还拿绿城百合和银河丹堤举例,之前可以冲4万的房价,如今被一众兄弟生拉硬拽,再也拉不开距离。
只消一句“这价钱,我为什么不去买北龙湖?”绿城百合和银河丹堤的骄傲就会碎掉一地。
这个时候,你还非要顶着3万多的高价,非要一头扎进绿城百合和银河丹堤,住二手房赶晚集,唯一的原因,恐怕就是家里有矿吧。
买房看大势,卖房抓时机。数十年的历史证明,处在高速成长期的郑州,核心区域一直处于轮动状态,不存在永恒的单核心区域。
到2019年下半年,老东区虽然背靠北龙湖这个未来的核心区,但“灯下黑”之疲态,愈发明显。高层级客户看不上,改善客户又不甘心。
据周边中介公司称,最近几个月该区域的单店成交量大多都是个位数,更多的是连带看指标都完不成。
可以预见,2020年,CBD北的二手房均价会整体跌破3万,光环会进一步被击穿。
只能说,留守的兄弟们,你们辛苦了!
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