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上一周，我去日本做了调研，主要是考察日本的老龄化、房价、经济状况、科技水平和学校教育等，去了四五个城市或地区，将一些见闻发出来，不按时间先后顺序，按照重要的顺序来发布，本期先发布东京的见闻。
国内有人说北京房价贵过东京，又有人说东京更贵，莫衷一是，我虽然对比了不少的资料，但由于房价对比的复杂性，例如不同地段的房价不同，同一地段但不同小区的房价不同，同一小区但装修不同，房价也不同，所以一直不能确定北京和东京的房价更贵。
由于东京的人口是3700万，比北京2200万多了近70%，但面积是北京的三分之一，日本是发达国家，东京经济全球第二，东京人的平均工资是年薪25万左右，约等于北京的三倍，所以我一直更倾向地认为，东京的房价应该比北京贵不少。不过这都是一些推测，还是需要亲自调查。
本次来日本调研的目的，其中一个就是了解东京房价的真实情况，掌握第一手的房价信息，才可靠。为了对比北京和东京的房价，我们需要统一中国和日本的住房面积单位，日本的房子面积是指室内的实际面积，不算公摊和墙壁面积，所以日本的房子面积折算到国内，需要乘1.25左右，例如日本80平，相当于国内100平，东京寸土寸金，房子都小，超过100平就是豪宅。人民币和日元的兑换汇率约是1:16。
一、东京核心区域的楼层房价，2000年后建的房子，大约为5万人民币/平
我跑遍了东京的多个地段，以矛場町为例，该地方距离天皇的宫殿只有三个地铁站，2公里，很近，属于东京的一个核心CBD ——丸之内，高楼耸立，交通便利，属于东京的核心区域，相当于北京的东三环或北三环。
如图：东京的地图，矛場町的位置 不过这个区域的房价不贵，因为是老城，所以没新房。我去了矛場町附近的房产中介，获得了第一手的房价数据，如下图1，该房是70平，折算到中国的房子面积87.5平（70*1.25）；价格是6580万日元，折算到人民币411万；图上显示的3LDK，就是三室二厅，日本的每个房间很小，就8.5平。按照计算，该房的房价是4.7万人民币/平。
图1：第一张图是06年的房子，折算人民币均价是4.7万
图2：同理计算，2004年的房子，价格是4.9万人民币/ 平
图3：同理计算，82年的房子，房价是3万人民币/平
图4：同理计算，74年的房子，房价2.8万/平
图5：同理计算，71年的房子，均价3.2万/平
由此可见，2000年后的房子相对新，均价在4.8万左右，80年代前后的房子陈旧，均价在3万人民币。而北京东三环或北三环的房子，2000年后的房子，均价应该在八万之上。
和几个在东京定居二十年左右的日籍华人聊，也得到了验证，他们说，在东京，只要不在像北京金融街或上海陆家嘴这种最核心的区域购房，一般的房子就300万人民币左右，均价就5万左右，相比北京上海市区的房价通常在600万之上，真便宜不少。而且东京的人均收入是年薪25万人民币左右，是北京的三倍左右。所以日本人在东京买房，压力并不大，还是比较轻松的，也从日本人那里得到验证，东京买房的压力并不大。所以国内对于东京房价非常昂贵的印象，还停留在30年前，是旧识了。
1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈的人均年收入为694.1万日元，相当于人民币39万元，距离圈十公里以内（大概相当于北京5环以内）的均价，折合人民币7.29万元/平方米。此后东京房价地价一路下跌，最多时跌幅70%，直到现在，东京房价也仅恢复到90年高点的50%左右而已。90年日本地产破灭后，房子重新回归到了居住属性，不是投机属性了，价格回归民众的合理价格范围，东京的房价比较平稳。
图：东京的房价走势图，直到现在，东京房价才回归到90年的50%左右
在东京买房的话，大约要交成交价格的5%的各种税，中介费是3%+折合4000人民币；东京持有房子的房产税率虽然显示是1.4%，其实各种减免，房产税率实际只有0.5左右，还是永久产权。
和我聊的一个日籍华人，住的楼房，日本物业费贵，他一个月要交2000多元人民币。二、东京市区的独门独栋（类似国内别墅），仅300多万人民币
在世界第二繁华和人口最密集的城市东京，如果在市区（不是郊区），买一个独门独栋（在国内叫别墅），像下面图，需要多少钱？
一个亿人民币，还是五千万？在北京也得3000万人民币之上，但是这里只需要300多万人民币，是不是惊讶？
和我聊的一个日籍华人，就是住的该独门独栋，地面面积110平，两层，有院子，还是在市区，价格是6000万日元，折合人民币仅375万，房产税一年交20多万日元，折合1.4万人民币左右，房产税率0.5%左右。
在日本，独栋和楼房的价格是一样的，日本人并不喜欢住独栋，因为主要是木质结构，隔音不好，房子是一家独栋和一家独栋挨着，几乎没有空间，所以私密性不好，而且还得搭理院子，嫌麻烦。这个华人因为有三个孩子，怕孩子蹦跳，所以买了独栋。三、东京的租房贵，租房收入高，能达到5%左右
东京的房价虽然不高，但租房很贵，我从东京房产中介公司获得的数据，显示租房确实贵，同样处于矛場町，日本面积25平的一个月租费是9100人民币，40平的是一月一万人民币，57平的一月1.3万，中介费是一个月房租，可见，东京那么小的房子，月租也在1万之上。北京市区的房租，100平左右，也就1万多点。
图：日本面积25平，一个月租费是9100人民币，1R就是一个房间
图：日本面积40平，一个月租费是1万人民币，1LDK是一室二厅
图：日本面积57平，一个月租费是1.3万人民币，2LDK是二室二厅
图：日本面积62平，一个月租费是1.5万人民币，2LDK是二室二厅
图：日本面积120平，一个月租费是2万人民币
几个图片都显示，东京房子的租售比是5%左右，碾压北京上海的2%左右，所以单纯从租房的收入来看，东京房子的投资回报率高。不过如果外国人购房的话，房产税没有减免，需要缴纳1.4%左右，而且物业费贵，扣掉这些，大约有3%的回报率，比北京上海的租房收入比超1%，再考虑到你还得去日本搭理房子，来回机票，其实也没多少收益率了，所以不值得投资。
在日本购房的话，可以在日本一年居住360天，相当于绿卡，临近年末回国再申请，能长期居住在日本，这是日本为吸引海外投资者在日本投资，以恢复日本房地产的低迷，所以去日本购房是很容易的，被日本政府鼓励。90年泡沫破灭后，日本房价离最高价，还有较远的距离。日本贷款的利率一般只有2.7%左右，年限最长为25年。
与几个华人和日本人聊，日本人工作并不累，几乎不加班，因为加班费太贵，公司负担不起。发达国家的人由于财富多，都把生活放在第一位，日本也是，基本上各个店铺都会给自己一周放两天假，一天开个半天，另半天休息，所以经常吃饭遇到闭门羹，休息不接待。所以国内对东京工作压力大，房价很贵的印象，应该是很多年前的了，东京的生活也是小资的。
不过这些在日生活了很久的华人，几乎都完全认可日本了，我无心说出日本的某一个不如国内的地方，他们都会马上解释或反驳，直到我也认可为止，我要是再不同意，感觉就会吵架，如果提到国内，绝大部分都是负面的评价，他们似乎已经完全把自己当日本人了。他们喜欢这里的环境，也喜欢这里的人，生活久了，就会对某个地方产生感情，也正常。
可以关注：日本调研（二）
